Vender una vivienda no es solo publicar el anuncio y esperar al comprador ideal. También implica entender muy bien cómo funciona el mercado y, especialmente, cómo afectan los impuestos al beneficio real que obtendrás con la operación. En un contexto inmobiliario dinámico en el que los precios, la demanda y las normativas fiscales pueden cambiar cada año, es fundamental planificar la venta con información actualizada.
Además, el impacto fiscal puede variar significativamente según la comunidad autónoma. Por eso, desde donpiso siempre recomendamos informarse bien antes de poner un inmueble en el mercado: la diferencia entre una buena planificación y una improvisación puede traducirse en miles de euros.
Cuando vendes una propiedad, estos son los impuestos clave que debes tener en cuenta:
Conocerlos desde el principio te permite calcular qué beneficio real obtendrás y evitar sustos a última hora.
Los impuestos dependen de múltiples elementos. Estos son los principales:
La diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes ahora determina tu ganancia patrimonial. Cuanto mayor es la ganancia, mayor será el impuesto.
El tiempo juega a tu favor. En la plusvalía municipal, los ayuntamientos aplican coeficientes según los años transcurridos. En el IRPF, el paso del tiempo también puede influir en el tipo de exención aplicable.
La vivienda habitual tiene beneficios fiscales importantes, como la exención por reinversión si compras otra vivienda habitual o la exención total para mayores de 65 años.
Las segundas residencias no disfrutan de estas ventajas.
La plusvalía municipal depende del valor catastral del suelo, que varía por ayuntamiento.
Una misma vivienda, con el mismo precio de venta, puede pagar más o menos impuestos según la localidad.
En el IRPF puedes restar ciertos gastos para reducir la ganancia patrimonial:
Cuantos más gastos deducibles puedas demostrar, menor será la tributación.
Imagina que compraste tu vivienda en 2010 y la vendes ahora, en 2025. El valor catastral del suelo es de 40.000 € y han pasado 15 años desde la compra.
Este importe puede variar según el municipio, el valor catastral y los coeficientes aprobados cada año.
El pago del IRPF es potestad del vendedor del piso o la casa. Al hacer este cargo es necesario agregar la plusvalía o pérdida que se ha obtenido con la venta y traspaso de la vivienda.
¿Por qué? Muy sencillo: si has obtenido beneficios, tendrás que pagar impuestos, pero si no es el caso, tienes la oportunidad de compensarlo con otras ganancias patrimoniales en tu declaración de la renta. Resulta, por tanto, muy recomendable calcular la ganancia patrimonial que se derive de la operación. Y esto es algo tan sencillo como restarle el precio de la compra del inmueble al de la venta
Comenzaremos desvelando que sí, hay excepciones que te pueden permitir no tributar en el IRPF la venta de tu vivienda. Pero, como norma general, se paga, así que estos son los tipos progresivos a los que deberás tributar, según la ganancia que obtengas con el traspaso de tu piso o casa:
Hay tres casos en los puedes estar exento de pagar en el IRPF por vender tu casa. Estas excepciones son las siguientes:
– Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra: Deberás tener en cuenta que la exención fiscal es únicamente para la venta y posterior compra de una primera vivienda, no una segunda residencia. En este caso, el plazo para reinvertir en otro inmueble es de 24 meses.
– Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual: Si este es tu caso, no existe letra pequeña que invalide que estas exento de pagar en el IRPF por la venta de tu casa.
– Si eres mayor de 65 años y utilizas la plusvalía de la venta en contratar una renta vitalicia: Para las personas mayores de 65 años, existe también la posibilidad de ser exentos de este tributo en el caso de que con las ganancias de la venta de una vivienda que no sea utilizada como primera residencia se contrate una renta vitalicia.
El IRPF por vender una vivienda se paga en la declaración de la Renta del año siguiente a la venta. No se abona el día de la operación.
Una de las dudas habituales en la compraventa de una vivienda es quién paga el conocido Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, si eres vendedor, estás a salvo, puesto que esta carga debe abonarla el comprador en función de cada comunidad autónoma, con parámetros que van del 0,5% al 1,5% del precio total acordado por el inmueble.
Otro de los impuestos fijos que deberás pagar con la venta de tu vivienda es el IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un gasto del que se debe hacer cargo el vendedor. Por Ley este gravamen lo debe abonar quien sea el dueño de la casa el 1 de enero del año en el que se realice la operación de traspaso del inmueble. Además, se trata de un impuesto anual municipal, con lo que su tributación depende del ayuntamiento y/o región en el que se sitúe la vivienda. De hecho, este impuesto sobre la vivienda es el que más ha crecido de todos los gravámenes españoles en los últimos 30 años, multiplicándose por ocho desde el año 1990, y convirtiéndose en la principal fuente de financiación de muchos municipios del país.
En el caso de las segundas residencias, la venta de este tipo de inmuebles conlleva sus propios gastos tributarios. Como sucede con cada inmueble, salvo los pocos que están exentos, se deberá pagar a principios del año el IBI correspondiente.
El comprador, por su parte, deberá abonar de inicio, en caso de tratarse de una vivienda de obra nueva, un IVA del 10%. Asimismo, para las operaciones de traspaso de viviendas de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) obliga al nuevo propietario a realizar un gasto de hasta el 9% del valor de la vivienda, según el tipo al que esté sujeto el inmueble, atendiendo a la legislación de la comunidad autónoma en la que se encuentre la residencia.
Sin duda alguna, la plusvalía fiscal generada por la venta de la vivienda es un gasto que no debe pasar desapercibido si estás tramitando la venta de tu piso o casa. La Agencia Tributaria no tendrá piedad de ti si no acometes el pago de forma correcta y en el tiempo establecido para ello. De hecho, conocer lo que es el IBI, el AJD, la plusvalía municipal y en qué casos y hasta cuánto se ha de pagar por la venta de tu casa en el IRPF anual son aspectos que te ayudarán a poder realizar el traspaso de tu vivienda sin sustos de última hora.
En este sentido, cabe recordar que, según Eurostat, debido a la presión tributaria sobre la vivienda en propiedad, España se ha convertido en uno de los países de la Unión Europea con los impuestos sobre los inmuebles en propiedad proporcionalmente más altos.
En el caso de la venta de segunda vivienda para mayores de 65 años, existen exenciones fiscales específicas que pueden aplicarse, siempre que se cumplan ciertos requisitos establecidos por la normativa vigente.
En resumen, vender una vivienda en España implica cumplir con diversas obligaciones fiscales. Conocerlas y planificarlas adecuadamente te permitirá realizar la operación de forma segura y eficiente. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento personalizado, en donpiso estamos a tu disposición para ayudarte en todo el proceso.
No es lo mismo vender tu residencia habitual que un apartamento de vacaciones. A nivel fiscal, las diferencias son importantes:
Como seguramente sabes, la venta de una vivienda heredada implica el pago de una serie de impuestos. Algunos de ellos son propios de la herencia, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. Otros son propios de la venta, como el IRPF y la plusvalía municipal, de los que ya hemos hablado. Como ves, la plusvalía se paga tanto si se hereda como al vender la vivienda. A continuación, te contamos en qué consiste cada uno de estos impuestos por la venta de una vivienda heredada.
Si este es tu caso, te recomendamos leer más sobre cómo actuar cuando urge venta por herencia.
Para no perderte entre cálculos y conceptos, aquí tienes una guía rápida:
Y recuerda: cada caso es único. Si quieres una estimación precisa de los impuestos de tu venta —sin sustos y con la tranquilidad de tenerlo todo claro— en donpiso estaremos encantados de ayudarte. Aquí lo único que no subimos son los impuestos… pero sí bajamos el estrés.
Si te estás planteando vender tu casa, en donpiso te asesoraremos con todos los trámites legales y fiscales. Lo haremos con el mismo objetivo y filosofía con el que trabajamos desde hace más de 40 años: hacer de la compraventa de tu vivienda la menor de tus preocupaciones.